Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Рыночная оценка дома казань > Демократия > Эффективность применения зарубежных методов оценки недвижимости

Эффективность применения зарубежных методов оценки недвижимости

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область

Эффективность применения зарубежных методов оценки недвижимости в современных российских условиях. Особенности оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости. Особенности оценки залоговой стоимости объектов недвижимости. Оценка рыночной стоимости земельных участков. Оценка рыночной стоимости квартир.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Вы точно человек?

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства создания , потребления использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка инфраструктуры и правовой среды рынка.

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости. В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что на сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Цель работы — изучение теоретических основ оценки недвижимости и определение рыночной стоимости предприятия административного здания и бизнеса.

Оценить стоимость административного здания и стоимость бизнеса по производству строительных материалов. Объект исследования — деятельность предприятия по производству строительных материалов и его имущество. Предмет исследования — рассмотрение методов оценки недвижимости, анализ деятельности предприятия, проведение расчета рыночной стоимости административного здания предприятия и бизнеса.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы. В первой главе рассматриваются теоретические основы оценки недвижимости, во второй главе проводится анализ деятельности предприятия, в третьей — оценивается стоимость административного здания и стоимость бизнеса по производству строительных материалов.

Под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости. К недвижимым вещам - недвижимому имущество, недвижимости К недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. Субъектами оценочной деятельности признаются физические лица, являющиеся членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховавшие свою ответственность оценщики.

Оценщик может осуществлять оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, а также на основании трудового договора между оценщиком и юридическим лицом. Оценка стоимости имущества проводится для различных целей. Она лежит в основе продажи, передачи недвижимости в залог, сдачи в аренду, в доверительное управление; внесение в уставной капитал акционерного общества, дарения, наследования для исчисления налога и многих других операций, совершаемых на рынке недвижимости рис.

Стоимость недвижимости — понятие неоднозначное. Существует множество определений, отражающих разное содержание этого понятия. Все виды стоимости недвижимости можно условно разделить на два больших подвида, связанных между собой, но качественно и количественно не тождественных рис.

Рыночная стоимость является предметом торга и может как повышаться, так и понижаться. Арендная стоимость — это рыночный размер арендной платы за сдаваемую внаем недвижимость. Залоговая стоимость определяется для целей ипотечного кредитования на основе рыночной стоимости. Страховая стоимость определяется по стоимости восстановления или замещения объекта, подверженного риску уничтожения или разрушения.

На базе страховой стоимости объекта определяется страховые суммы, выплаты и проценты. Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, которую собственник может получить при вынужденной продаже объекта. Инвестиционная стоимость — это цена объекта недвижимости, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из ожидаемых инвестором доходов и конкретной ставки их капитализации и может быть либо выше, либо ниже рыночной стоимости.

Данный вид стоимости имеет субъективный характер. Балансовая стоимость отражается в бухгалтерской документации и представляет собой стоимость имущества, по которой оно числится на балансе предприятия. Налогооблагаемая стоимость исчисляется для целей налогообложения. В соответствии с российским законодательством она тождественна инвентаризационной стоимости, базирующейся на восстановительной стоимости с учетом степени износа.

В странах с развитой рыночной экономикой налогообложение осуществляется по рыночной стоимости. Восстановительная стоимость равна издержкам на воспроизводство точной копии объекта недвижимости. Стоимость замещения равна издержкам на воспроизводство аналогичного объекта, но в новом архитектурном стиле, с использованием новых материалов, прогрессивных строительных технологий и современного оборудования. В оценочной деятельности основным видом является стоимость обмена, а ее главным подвидом — рыночная стоимость, так как на ее основе или с ее учетом определяется арендная, страховая, залоговая, ликвидационная и другие подвиды стоимости, которые необходимы для проведения операций на рынке недвижимости.

Стоимость в использовании с ее подвидами является расчетной, не рыночной величиной и по существу субъективной оценкой собственника.

Она необходима для сравнения с альтернативными вариантами инвестиций, сопоставления с затратными оценками на создание аналогичных объектов и других целей. Рыночная стоимость, как известно, определяется соотношением спроса и предложения. Под спросом понимается то количество недвижимости данного вида, которое участники рынка готовы приобрести по определенной цене в течение определенного времени.

Под предложением понимается количество недвижимости определенного вида, которое выставляется на продажу или сдается в аренду по заданной цене в течение определенного времени. Точка рыночного равновесия, в которой совпадают спрос и предложение, определяет рыночную стоимость недвижимости данного вида и равновесный объем.

Спрос, предложение и рыночная стоимость недвижимости подвержены влиянию множества факторов рис. При оценке рыночной стоимости необходимо принимать во внимание, что на нее влияет и период времени, в которым она рассматривается. В краткосрочном периоде на рыночную стоимость влияет главным образом спрос, так как предложение не успевает приспособиться к изменениям спроса. В долгосрочном периоде влияние предложения усиливается, и оно активно влияет на рыночную стоимость.

Рыночная стоимость, как показывает опыт, подвержена влиянию многочисленным, преходящим событиям. Они иногда взаимно погашают влияние друг друга, но могут и усиливать совокупное воздействие на стоимость.

Поэтому рыночные цены нестабильны. Вот почему оценка недвижимости, особенно специфической или уникальной, осложнена и требует применения разнообразных методов, результаты которых необходимо согласовывать для получения результирующей оценки.

Мировая практика выработала унифицированный набор методических правил и приемов — принципов оценки недвижимости, - на основании которых определяется степень воздействия различных факторов на стоимость объекта недвижимости. Принципы, основанные на представлении пользователя , отражают его представление об объекте недвижимости и включают полезность, замещение и ожидание.

Принцип полезности заключается в том, что всякая недвижимость обладает стоимостью только в том случае, если она полезна какому-либо потенциальному инвестору и может быть нужна для реализации определенных функций или личных потребностей, например для работы промышленного предприятия или выращивания урожая.

Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею, создает у собственника чувство гордости или удовлетворяет иную психологическую потребность. Полезность — это способность недвижимости удовлетворять потребностям пользователя в данном месте и в течение данного периода времени. В случае с приносящей доход недвижимостью удовлетворение потребностей пользователя, в конечном счете, может быть выражено в виде потока доходов.

Принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости. Он гласит, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью. Рациональный покупатель не заплатит за собственность больше цены, взимаемой за другую собственность такой же полезности.

Соответственно, было бы неразумно платить за уже существующий объект больше, если другой объект с аналогичной полезностью может быть воспроизведен без необоснованной задержки при меньших затратах. Сходным с принципом замещения является понятие альтернативные издержки. Альтернативные издержки — это то, что потеряет инвестор, отказавшись от альтернативных вариантов вложения средств и инвестируя именно в данный объект недвижимости.

Принцип ожидания выражает, что полезность объекта недвижимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с потоком доходов или других выгод, ожидаемых от использования оцениваемого объекта, а также его перепродажи. Ожидание — это установление текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью.

В общем, полезность объекта собственности связана со стоимостью прогнозируемых будущих выгод. Стоимость приносящих доход объектов определяется тем, какую чистую выдержку от его использования, а также от его перепродажи ожидает потенциального покупателя.

Однако ожидания со временем могут меняться. Например, на мнение людей о конкретной собственности может повлиять такое событие, как объявление о строительстве метро, завода, автострады и т. Поскольку деньги приносят процент, то один рубль, который должен быть получен в будущем, имеет меньшую стоимость, чем рубль нынешний.

Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс приведения будущих доходов к их текущей стоимости называется дисконтированием. Принцип остаточной продуктивности или производительности устанавливает, что в основе стоимости земли лежит ее остаточная продуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономического соображения, согласно которому любой вид деятельности требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, предпринимательской деятельности, земли.

Принцип вклада предельной производительности означает, что в результате инвестиций должен быть получен доход, остающийся после покрытия издержек. Вклад — это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость объекта недвижимости либо чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-либо дополнительного фактора производства или компоненты недвижимости.

Необходимо отметить, что вклад — это сумма прироста стоимости объекта недвижимости в результате привнесения какого-либо нового фактора или компоненты, а не фактические затраты на сам фактор.

Принцип возрастающей и убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к увеличению темпов роста прибыли лишь до определенного предела, после которого прирост прибыли становится меньше, чем прирост капиталовложений. Этот предел соответствует максимальной стоимости недвижимости. Принцип сбалансированности пропорциональности устанавливает, что недвижимость достигает точки максимальной производительности или наилучшего использования, когда факторы производства земля, труд, капитал и управление сбалансированы друг с другом.

Принцип оптимальных величин является разновидностью принципа сбалансированности. Он гласит, что при сложившихся на рынке недвижимости тенденциях большим спросом пользуется определенная оптимальная величина объекта недвижимости данного типа. Принцип имущественного разделения прав нацеливает на разделение и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права.

Помимо права собственности, которое подразумевает права владения, пользования и распоряжением имуществом, имущественными правами являются также: право пожизненного наследуемого владения, право постоянного бессрочного пользования, право хозяйственного владения, право оперативного управления, аренда, а также различного рода сервитуты.

Принципы, связанные с рыночной средой определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости. К данной группе относятся следующие принципы: соответствия среды, зависимости, спроса и предложения, конкуренции, изменения.

Принцип соответствия среды гласит, что стоимость объекта недвижимости достигает своей максимальной величины в среде наиболее физически, экономически и социально совместимой с объектом недвижимости. Принцип зависимости внешнего воздействия устанавливает влияние на стоимость недвижимости различных факторов внешней среды. Эти факторы в зависимости от степени влияния на тот или иной объект подразделяются на основные и дополнительные; в зависимости от сферы влияния — на климатические, геологические, региональные, социальные, экономические, экологические, демографические, юридические, международные, градостроительные, отраслевые и технические.

Основным фактором, влияющим на стоимость объекта недвижимости, является его местоположение. Оно во всех случаях относится к основным, и с него необходимо начинать анализ стоимости объектов недвижимости. Другой основной фактор — близость объекта недвижимости к развитой инфраструктуре: дорогам, торговым и культурным центрам и пр.

Методы оценки деловых и личных качеств руководителей и специалистов

Государственные услуги и информация онлайн. Примечание РЦПИ! Вводится в действие с

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средств производства земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения и предмета или объекта потребления земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи. Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности.

Сущность капитала как экономической категории учеными различных стран начала исследоваться давно. Эти исследования велись на протяжении нескольких веков практически постоянно. В результате, к настоящему времени вопросы теории формирования, оборота и воспроизводства капитала изучены весьма обстоятельно. В то же время, проблемы оценки капитала, анализа изменения его стоимости во времени и ряд других, остаются изученными явно недостаточно. Сегодня для России, в силу того, что она находится в состоянии перехода к рыночной экономике, исследование и решение указанных проблем является чрезвычайно актуальным.

Темы дипломных работ по программе ГУЗ "Оценка стоимости недвижимости"

Являясь функцией экономической ситуации на рынке, рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки с учетом всех социально-экономических, физических, политических факторов и отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, а также ожидаемую т енденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной отдачи от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость собственности при этом будет максимальной. Таким образом, можно утверждать, что в любой текущий момент времени максимальная стоимость собственности соответствует ее наиболее эффективному использованию. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наиболее эффективного использования. Метод анализа наиболее эффективного использования объекта недвижимости основан на принципе наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости highest and best use analysis. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости гласит: это разумное и возможное использование объекта недвижимости, обеспечивающее самую высокую текущую стоимость объекта на дату оценки.

Методические материалы

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Рынок недвижимости — сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, то есть процессов производства создания , потребления использования и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка инфраструктуры и правовой среды рынка. Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

Методы оценки — конкретные способы применения принципов оценки, способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости. Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных странах.

В этом разделе собраны книги, исследования, методические указания, которые используются нами в работе и могут быть интересны нашим коллегам. Для быстрого поиска интересующего вас материала используйте форму поиска выше или рубрикатор раздела слева. В книге рассматриваются теоретические аспекты и практические вопросы оценки ценных бумаг. Методика оценки ценных бумаг излагается с учетом отечественной и зарубежной практики.

Методы оценки капитала

.

.

ОПЫТ ЗАРУБЕЖНЫХ СТРАН В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

.

Проблема методов оценки недвижимости по-разному решается в различных МИ применяется в ситуациях, когда необходимо оценить стоимость устанавливаться на уровне величины эффективного капиталовложения.

.

Актуальные темы курсовых по оценке стоимости бизнеса

.

Об утверждении стандартов оценки

.

.

.

.

.

Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499)  Доб. 448Москва и область +7 (812)  Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментариев: 2
  1. terpconlouihelp1985

    Актуальные темы курсовых по оценке стоимости бизнеса - репетитор оценщика, aprel-m.ru

  2. spirlekelu1971

    Методы оценки капитала. Аудит и финансовый анализ № 4'

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2020 Юридическая консультация.