Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область
Рыночная оценка дома казань > Демократия > Рекапитализация в оценке недвижимости

Рекапитализация в оценке недвижимости

Нужна юридическая помощь?
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область

Такая ситуация: у администрации городка 5 тыс. Хотят сделать рынок. Нужно провести оценку аренды. Просят определить цену аренды 1 кв.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

Рекапитализация в оценке недвижимости

Такая ситуация: у администрации городка 5 тыс. Хотят сделать рынок. Нужно провести оценку аренды. Просят определить цену аренды 1 кв. Хотят кому-то одному сдать, а он пусть там со всеми торговцами разбирается и организовывает. Я обещал помочь, а сам растерялся и не знаю, как расчитать. Там анализировать нечего, аналогов нет, до города миллионника - 40 км.

Права и паспорт БТИ на этот кусок асфальта есть. Помогите пожалуйста спасти честь и доброе имя. Заранее благодарен за помощь!!! Ключевые слова: оценка аренды асфальтированной площадки под рынок для конкурса. Задача не простая, и это видно хотя бы потому, что ответов не особо много поступило. Фактически Вам нужно определить рыночную величину ставок арендной платы на рынке, которого нет.

Как вариант если совсем всё плохо , можно использовать метод рекапитализации - то есть из РС ЗУ, рассчитав соответствующую ставку капитализации, получить величину арендной платы. Но этот метод основан на куче допущений хотя и часто применяется, поскольку относительно прост - и врядли покажет рыночную стоимость если Вы её заранее не знаете.

Метод рекапитализации, как я уже отметил, часто встречается в отчетах - поэтому достаточно порыться в Банке отчетов - подыскав наиболее корректные и обоснованные реализации хотя в целом, повторюсь, метод конечно же слаб - это по сути одно большое допущение. Более продвинутый вариант реализации метода рекапитализации представлен в презентации ГК "Аверс" "К обоснованию прогноза долгосрочных темпов роста цен на недвижимость" в разделе "Влияние корректного учета долгосрочных темпов удорожания земельного участка на оценку рыночной арендной платы за него" продвинутость заключается в учете факта роста стоимости недвижимости во времени в долгосрочном периоде.

Вот попытка реализации на практике - " Отчет об определении величины рыночной арендной платы за земельный участок ". Есть ещё реализация определения ставок арендной платы в рамках затратного подхода - " Методика оценки величин арендных ставок объектов недвижимости с помощью затратного подхода ", не знаю, насколько уместна она в этом случае мне её на практике не приходилось использовать.

Тут ведь речь идет не о земле а об аренде сооружения "Асфальтированная площадка" Поэтому мне важнее не результат а обоснованность методики. Сути это сильно не меняет, все перечисленные выше методы можно использовать. Аналогами могут быть предложения о сдаче в аренду асфальтированных земельных участков не так часто асфальтированные площадки на учет как сооружения ставятся , зачастую просто сдаются как земли.

В целом, формальное оформление не сильно важно, если покупатели арендаторы по сути получают одно и тоже и на одинаковых условиях - а именно асфальтированные площади, которые могут быть использованы для размещения торговых палаток, магазинов ну и всего, что может быть на рынке. По обоснованности - конечно лучше всего метод сравнения продаж с парой-тройкой абсолютно идентичных аналогов. Но как я понимаю, это не Ваша ситуация. Во всех остальных методах есть слабые места, поэтому на первое место выходит мастерство исполнения, сумеете эти спорные места красиво обыграть - будет обоснованно, нет - значит - нет.

Метод расчета арендуемой площади крайне важен для обеих сторон договора аренды помещения. Ведь, расходы арендатора по данной статье в среднем достигают 10 - 30 процентов от суммы всех затрат компании, а для арендодателя это может быть основой доходной частью бюджета. За неполные 20 лет существования рынка недвижимости в России американский стандарт расчета арендуемой площади BOMA и российский стандарт БТИ Бюро технической инвентаризации смогли вполне неплохо ужиться.

Ведь, оба метода неплохо дополняют друг друга. Так, БТИ более технически точен и просто необходим в тех вопросах проектирование, согласование , где точность превалирует над здравым смыслом.

В свою очередь, стандарт BOMA позволяет девелоперам более отчетливо представлять окупаемость своего проекта, создает понятные правила расчета помещений с точки зрения их вовлеченности в общую инфраструктуру здания, исключают двусмысленные формулировки при переговорах.

А также позволяет арендаторам сравнить разные предложения на рынке и даже косвенно стимулирует развитие рынка в сторону появления более цивилизованного, концептуального и качественного фонда помещений. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации Минэкономразвития Рoccии от 14 июля г.

N г. Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и или муниципального недвижимого имущества зданий их частей , сооружений , находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон.

Сначала, действительно, надо определиться точно с объектом оценки должно быть правильно прописано :. Методом рекапитализации могу даже сбросить отчет не совсем отличный, но за базу сгодится, : автодром был в оценке. Этот метод не дает корректных итогов, и может результат получиться далеким от рынка: доходность совсем не учитывается, вернее учесть возможно, но с очень большой степенью погрешности.

Ставки брать корректнее не для земельного участка, и не для помещений стоимость получите разную, в зависимости от соотношения стоимости земельного участка незастроенного и стоимости затрат на создание улучшений. В данном случае использование кадастровой стоимости буде более корректно, так как методология определения кадастровой стоимости основывается на рыночной и одинакова для различного местоположения зем.

Войти Зарегистрироваться. Регистрация Вход. Напомнить пароль. Профессиональное сообщество специалистов. Для того чтобы воспользоваться сервисами сайта "Оценщики и эксперты" необходимо включить поддержку JavaScript в настройках браузера.

Все вопросы Мои вопросы. Важным посчитали. Павел Завьялов. Задать вопрос оценщикам и экспертам Найти оценщика или эксперта Поиск оценщика или эксперта по карте. Всем привет! Ответы 7. Егор Бондарев. Дельный совет 0. Собственно и не сомневался кто мне ответит :- Тут ведь речь идет не о земле а об аренде сооружения "Асфальтированная площадка" Геннадий Шувалов.

Пощелкал в инете. А правильно, методику расчета арендных платежей, должны принимать власти на местах. Москва Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и или муниципального недвижимого имущества зданий их частей , сооружений , находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон.

Людмила Петруня. Сначала, действительно, надо определиться точно с объектом оценки должно быть правильно прописано : -аренда 1 кв. Думаю, лучше, в Вашем случае, определить стоимость с учетом доходного подхода: учесть ставки сдачи мест в аренду на рынке места для торговли все-равно сдаются в любом городе , учесть коэффициент потерь от недозагрузки с учетом сезонности, учесть затраты на содержание: можно самому рассчитать исходя из сложившегося уровня зарплаты работников охраны, дворников и т.

Разместить сообщение:. Отправить уведомление:. Служба поддержки: 8

Экономическое содержание и условия применения метода капитализации доходов.

Рекапитализация — восстановление первоначально затраченного капитала. Модели капитализации, способы возмещения инвестиционного капитала:. Метод Ринга.

Если Вам необходима помощь справочно-правового характера у Вас сложный случай, и Вы не знаете как оформить документы, в МФЦ необоснованно требуют дополнительные бумаги и справки или вовсе отказывают , то мы предлагаем бесплатную юридическую консультацию:. Прежде всего — это информация, полученная от Заказчика, что данные квартиры будут использоваться исключительно для целей проживания, то есть будущие собственники не планируют сдавать их в аренду с целью извлечения дохода. Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы.

Элементы сравнения — это характеристики собственности и сделок, которые определяют факторы, влияющие на цену недвижимости. Последовательные корректировки корректируются всякий раз уже откорректированная на предыдущем шаге цена продажи объекта сравнения :. Условия финансирования рыночные — это оплата сделки наличными, что характерно для современной России; нормальные — когда финансирует сделку только одна сторона. Условия продажи мотивация должна быть типичная: отсутствие заинтересованности, соединения, ликвидации и т.

Оценка недвижимости: Методические указания к практическим занятиям

В условиях динамично развивающейся рыночной экономики в РФ, а также недостатка средств для приобретения активов у предпринимателей актуальным является вопрос оценки аренды недвижимости, иного имущества для ведения бизнеса. При оценке аренды , как и при оценке недвижимости в целом методика сопоставимых цен рынка имеет первостепенное значение. Эксперты при определении стоимости аренды используют цены спроса и предложения. В реальной практике трудно получить сведения о ценах сделок. Кроме того, следует отметить наличие целей по минимизации налогов арендодателя, что влечет отражение в договорах низких цен. Сравнительный анализ продаж применим для оценки аренды торговых, офисных помещений , а также для оценки зданий под жилые помещения. Возможность применения метода сопоставимых цен позволяет не использовать иные методы и подходы. Однако при необходимости расчета стоимости аренды очень крупных зданий, аналоги которым отсутствуют, эксперты применяют метод цены последующей реализации.

Оценка аренды (права пользования)

Данный метод заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта с помощью коэффициента капитализации:. Метод прямой капитализации применяется в тех случаях, когда имеется достаточное количество данных для оценки дохода, доход с недвижимости является стабильным или, по крайней мере, ожидается, что текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста умеренны. Основное преимущество этого метода — простота расчетов. Другое преимущество - в конечном счете непосредственно отражает рыночную конъюнктуру.

Рассматривает стоимость предприятия с точки зрения понесённых издержек В следствии различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночной конъюнктуры, используемых методов учета… Оценка стоимости склада 3.

Много читала о методе рекапитализации,но та и однозначного мнения нет, помогите разобраться. Этот метод относится к доходному или затратному подходу? Поиск Активные темы Вход Регистрация. Метод рекапитализации.

46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения

.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости объекта недвижимости. Как оценить объект недвижимости

.

Оценка рыночной стоимости арендной платы движимого имущества

.

Оценка недвижимости: Методические указания к практическим занятиям. В зависимости от ставки рекапитализации, по которой рас- считывается.

.

Определение стоимости аренды на рынке.

.

Отказ от затратного подхода при аренде помещений

.

.

.

Отказ от рекапитализации при оценке аренды

.

.

Нужна юридическая помощь?
Получите бесплатную консультацию прямо сейчас:
+7 (499) 653-60-72 Доб. 448Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 773Санкт-Петербург и область
Комментариев: 4
  1. lustpleasholcons1970

    Досудебное решение трудовых споров Обязан ли работодатель менять снилс при смене фамилии закон

  2. presyhpobom1984

    Отказ от рекапитализации при оценке аренды

  3. billsululas1972

    Доходный подход к оценке земельного участка В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода: В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта г.

  4. dhivmekermea1978

    Оценка недвижимости: Методические указания к практическим занятиям

Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

© 2020 Юридическая консультация.